INTRODUCTION

Survol du marché :

Depuis quelques années, la décélération de l’économie au niveau international fait les manchettes. À l’heure actuelle, elle tend à reprendre graduellement. Contrairement à ce que l’on aurait pu croire, le marché immobilier commercial de Montréal n’a toutefois pas été durement touché par la récession. L’engouement connu dans les années passées semble se faire ressentir de nouveau. En 2010, le marché de l’immobilier commercial a connu une année stable et tout porte à croire que l’année 2011 sera à l’image de cette dernière, car la confiance des consommateurs est de retour et que la création d’emplois devrait encore augmenter.

Market overview:

Since the financial crisis took hold in 2008, the derailing of the global economy has been front and center throughout the media. 2010 marked the beginning of a turnaround in the global market as economic conditions began to improve. Contrary to what was originally presumed, the commercial real estate market in Montréal was not as harshly affected as some predicted. The optimism experienced in years past appears to be returning, albeit slowly. The commercial real estate market was stable in 2010 and will continue to recover throughout 2011 as consumer confidence and job creation increase.

Marché des immeubles à bureau :

Les activités du marché des immeubles à bureau sont demeurées stables en 2010. Plusieurs locaux de grande superficie sont apparus sur le marché de la sous-location au troisième trimestre de 2010, ce qui accroîtra le taux d’inoccupation en 2011. La Ville devrait observer une absorption positive au second semestre, lorsque certains de ces grands locaux seront loués. Les entreprises de technologie et de conception de jeux sont actives à Montréal. Elles sont à la recherche d’espaces dotés de bonnes infrastructures, situés près des transports en commun. Aucun grand projet de mise en valeur n’a pris fin en 2010, sauf quelques projets destinés à des locataires en banlieue. Le marché était favorable aux locataires, car les taux de location sont demeurés stables et les forfaits offerts aux locataires étaient plus élevés qu’à l’habitude. En 2011, l’équilibre devrait revenir puisque les loyers demeureront les mêmes et qu’on observera une absorption de l’espace. Bell Canada a terminé la construction de son nouveau campus à l’ÎledesSoeurs, où elle a relocalisé son siège social. Elle laisse ainsi près de 155 000 pieds carrés d’espace à louer au 1050, côte du Beaver Hall.

Office market:

In 2010, the office market was flat in terms of activity. Large blocks of sublet space came back on the market in Q3 2010 which will negatively impact the vacancy rate in 2011. The city should see some positive absorption during the second half of 2011 as some of the large sublet space that came back on the market is leased up. Technology and gaming firms are active in Montréal seeking out space with good infrastructure located close to public transportation. No significant development projects were completed in 2010 except for a few tenant specific projects in the suburbs. Rental rates were stable with higher than normal tenant incentive packages making it a ‘tenant market’ in 2010. In 2011 rents will level off as space is absorbed. Bell Canada completed its new campus on Nun’s Island and relocated its head office to the new facility leaving 200,000 square feet of space to backfill at 1050 Beaver Hall Hill.

Marché des immeubles industriels :

Le taux d’inoccupation des immeubles industriels est demeuré stable à 8,3 % en 2010, même si un large éventail d’espace continue d’être offert dans la Ville. La demande d’espace cubique a augmenté, car Montréal devient un marché axé sur la distribution. Pendant le deuxième semestre de 2010, les activités locatives pour les espaces de 40 000 à 100 000 pieds carrés se sont accrues à Montréal en raison d’un gain de confiance des entreprises. Les loyers ont continué de diminuer, notamment les immeubles à la hauteur libre de moins de 24 pieds. On a observé très peu de construction spéculative en 2010, de même qu’une augmentation de la demande de produits LEED. Le nombre de constructions d’immeubles industriels a atteint son taux le plus bas des cinq dernières années, mais PR@M, un nouveau programme d’abattement d’impôt créé par la Ville (voir l’article intitulé Le programme d’abattement d’impôt de Montréal) a suscité la construction de nouveaux projets sur l’île de Montréal. De nombreux terrains sont disponibles à Vaudreuil-Dorion, à Laval, à Châteauguay et à Salaberry de Valleyfield, à une fraction du prix de ceux de l’île.

Industrial market:

The industrial vacancy rate held steady at 8.3% in 2010 despite the fact that a wide range of space continues to be available in the city. Demand for cube space increased as Montréal becomes a distribution driven market. In the second half of 2010, Montréal saw more leasing activity in the 40,000 to 100,000 square foot range as businesses became more confident. Rental rates continued to decrease, particularly those with clear heights less than 24”. The market saw limited speculative construction in 2010 and increased demand for Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) products. Montréal’s industrial construction numbers were its lowest in five years however a new tax abatement program, PR@M, created by the City (see Montréal’s Tax Abatement Program) resulted in some new projects on island. There is a large supply of off island land available in Vaudreuil-Dorion, Laval, Châteauguay and Valleyfield at a discount of on island land.

Marché de l’investissement :

La demande de propriétés industrielles demeure élevée puisque les faibles taux d'intérêts incitent les locataires à explorer les possibilités d’acquisition. Les transactions majeures sont dominées par des investisseurs institutionnels, tandis que les transactions plus modestes sont réalisées par des investisseurs locaux privés. Peu de propriétés d’investissement sont à vendre, ce qui crée un écart entre les attentes des acheteurs et les évaluations des vendeurs. Deux transactions ont retenu l’attention cette année : le 1801, avenue McGill College et la Place Innovation.

Investment market:

Demand for industrial properties remains strong as low interest rates encourage existing tenants to explore ownership opportunities. Large transactions are dominated by institutional investors whereas smaller deals are done by private, local investors. There is limited product for sale creating a gap between buyer expectations and seller valuations. Two notable deals this year include 1801 McGill College and Place Innovation.